Rt Arza nalazi se u Crnoj Gori, modernoj državi na jugoistoku Evrope koja leži na obalama Jadranskog mora. Crna Gora simbolizuje netaknutu prirodu, autentična naselja, čist vazduh, kristalno čisto more i tradiciju ugostoteljstva. Ovi elementi su utemeljeni u lokalni arhitektonski stil koji je sačuvan u mnogim naseljima. Rt Arza, pozicioniran na samom ulazu u Bokokotorski zaliv, zajedno sa Prevlakom nasuprot, čini kapiju Boke Kotorske i značajan vizuelni reper sa mora. Zaštitni znak lokacije je Bastion iz 19.veka koji još od svoje izgradnje predstavlja fi zičku identifi kaciju rta.

PRIRODNE KARAKTERISTIKE

Jedna od najvažnijih karakteristika crnogorskog pejzaža je visoko promenljiva fi zička struktura terena. Na morskoj strani poluostrva Luštica, kao rezultat geoloških i seizmičkih promena, izgled obale sa zaleđem pruža bogat pejzaž, od visokih planina do duboko razuđene obale. Litice pružaju neverovatno zaleđe stenovitoj obali, talasastom plavom moru i naseljima između.
Ovako bogatom, prelepom izgledu pejzaža doprinosi bujna mediteranska vegetacija. Tipična ruža vetrova mediteranskog područja utiče na provetrnost sredine, čist vazduh, prijatno okruženje za boravak ljudi. Šire okruženje obiluje prirodnim izvorima čiste vode.

PLANIRANJE LOKACIJE
Prema novom prostornom planu opštine Herceg Novi, rt Arza se nalazi u turističkoj zoni koja po dinamici razvoja zauzima primarni pravac.
Studijom lokacije, prikazana je mogućnost izgradnje luksuznog Resorta, projektovanog tako da naglasi važnost vanvremenskog Bastiona, potpuno uklopljen u prirodni ambijent. Rt Arza Resort planiran je da kao jedna od prvih internacionalnih destinacija 5* u Crnoj Gori, sofi sticiranog i visokog standarda, na važnoj istorijskoj lokaciji, ubrzo postane zaštitni znak ulaska u Bokokotorski zaliv.
Planirane prirodne konstruktivne metode, zaštita vodenih površina, odlaganje smeća, korišćenje lokalnog materijala, kontrolisana potrošnja energije, osnovni su elementi za odgovoran pristup izgradnji na ovoj lokaciji koji je u skladu sa deklaracijom ekološke države Crne Gore.

KARAKTER

Pošto je reč o Resortu visoke kategorije, koncept je zasnovan na usklađenosti između tradicionalnog duha podneblja i maksimalno komfornog prostora koji odiše luksuzom. Nivo komfora u svakom smislu, od funkcionalnog do estetskog, ostvaren je jednostavnošću, prostranstvom, primenom elemenata jasne proporcije. Uklapanje u tradicionalni ambijent podneblja, ostvaren je primenom elemenata mediteranske, tradicionalne arhitekture lokalnog podneblja iz različitih vremenskih perioda: trg-piazzeta kao osnovni urbani elementi, kameni zidovi kao element lokalne graditeljske tradicije, sekundarni elementi kao što su ‘’pižuo’, ‘bifora’, ‘fenca’, ‘skale’, ‘ponistra’.
Kompletan ambijent ovog kompleksa projektovan je da reflektuje lepotu i svojstvenu vrednost crnogorske tradicionalne arhitekture, adaptirana tradicija prema modernom jeziku i životnom stilu, sa lokalnim identitetom.
Bastion, priroda i ambijent Resorta, omogućili bi svakom gostu da oseti bogatu kulturnu istoriju koja je oblikovana vekovnom političkom borbom i trgovačkom i etnokulturološkom tradicijom.

SADRŽAJI

Raspored objekata proizašao je iz istorijskog korena tradicionalne matrice.
Generalno, Resort je podeljen na zone za smeštaj gostiju, zone sa javnim sadržajima i pristanište.
Zone za smeštaj gostiju:
Smeštajni deo se deli na zone sa apartmanima, vilama, hotel i hotelski bungalovi
Objekat hotela postavljen je centralno na parceli, kao reper kompleksa.
Formiran je od dva bloka-krila sa smeštajnim jedinicama koje povezuje centralni blok sa javnim sadržajima.
Pozicija smeštajnih blokova-krila proizašla je iz najoptimalnije orjentacije u odnosu na strane sveta /
osunčanost/ i pogled na more.
Spratnost hotela je 4-10 etaža, u zavisnosti od kaskadiranja zbog prirodnog pada terena.
Najluksuzniji blok hotela predstavljaju bungalovi,planirani na samoj morskoj obali, severno od Bastiona.
Apartmani su raspoređeni u više nezavisnih objekata oko hotela. Planirani su dvomodulni apartmani sa
mogućnošću spajanja.
Zona sa vilama pozicionirana je na južnoj strain kompleksa. Planirano je da svaka vila ima sopstveni bazen, spratnosti prizemlje i sprat, sa delom suterena za parkiranje dva vozila.
Postavljanjem na teren u padu, iz svake vile je obezbeđen širok pogled na otvoreno more.
Zone sa javnim sadržajima:
Najatraktivniji prostor uz more, gde je najveća frekvencijama kretanja, namenjen je javnimsadržajima. Svi sadržaji povezani su jasnim pešačkim tokovima. Mesta okupljanja za dogadjaje su amfi teatar, piazzete i “ gumna”.
Posebno atraktivan potez je od postojećeg Bastiona na samom rtu, preko promenade do centralnog trga –piazzete. Bastion, rekonstruisan za potrebe restorana, posebna je atrakcija ove zone. Trg-piazzetu svojom formom oblikuju višenamenski objekti, sa prostorima javnih sadržaja na nivou partera/prodavnice, galerije, knjižare, kafei/ i apartmanima na dve nadzemne etaže.
Objekat spa centra postavljen je u zoni gde preovlađuju javni sadržaji, u neposrednoj blizini Kule /Bastiona/, na glavnoj pešačkoj promenadi, između dva bazena. Spratnosti je dve etaže, sa pogledom na more iz svake prostorije.
Vodene površine:
Postojeća peščana plaža je glavna plaža Resorta, opremljena neophodnim pratećim sadržajima /klub na plaži, nadstrešnice, kafei/.
Stenovita obala koja počinje severno od Bastiona i proteže se dalje ka jugu duž kompleksa, planirana je za formiranje više malih, intimnih kupališta na novoformiranim platoima koji su međusobno povezani.
Pristup ovim kupalištima i šetalištu omogućen je na više mesta, pešačkim stazama sa stepenicama i preko eskalatora na južnom delu.
Predviđena su tri bazena, jedan uz objekat hotela, drugi uz objekat spa centra, i treći, na samom rtu uz
Bastion. Bazeni su opremljeni nadstrešnicama, bar pultevima i ostalim neophodnim pratećim sadržajima.
Teniski tereni planirani su na severoistočnoj strain kompleksa, orjentisani u pravcu sever-jug.

Pristanište
Pristanište je planirano na krajnjoj severnoj strain kompleksa,na početku zaliva Mirište, u zalivu u kom se u zavetrinu, od davnina sklanjaju lokalni ribari svojim barkama. Osim svih sadržaja neophodnih za funkcionisanje pristaništa koje opslužuje plovila, u ovoj zoni su planirani i jahting klub, prodavnice, klubovi i tehnički servis manjih plovila.

KRETANJE

Saobraćajno rešenje
Predviđena su dva kolska pristupa kompleksu, kao i
pristup sa mora. Pristup sa mora je u okviru pristaništa, kako za manja individualna plovila, tako i za taksi plovila. Kolski pristupi planirani su sa postojećeg lokalnog puta uz obalu, i sa planiranog opštinskog puta, na severoistočnoj strani parcele.
Nakon kontrolisanog ulaza u kompleks, put se razvija u režimu dvosmernog kretanja.
Svakom objektu je obezbeđen pristup vozilima, pri čemu se višim objektima pristupa sa kolskog puta, a manjim individualnim objektima je obezbeđen pristup elektromotornim vozilima, preko pešačkokolskih staza. Ovakvim saobraćajnim rešenjem, sa primerenim nagibima, radijusima okretanja i širinama saobraćajnica, u svemu su ispoštovani propisi protivpožarne zaštite i pristupa vatrogasnih vozila objektima.

Parkiranje
Projektom je obezbeđen parking prostor za svaku
smeštajnu jedinicu u okviru kompleksa, na sledeći
način:
- za goste hotela planirana je podzemna garaža ispod
objekta hotela
- za goste apartmana planirane su dve podzemne
garaže ispod objekata apartmana
- za goste vila predviđena su po dva parking mesta u
okviru svake vile.

Pešačke komunikacije
Pešačke komunikacije su projektovane tako da su glavni tokovi jasno sagledivi, sa poprečnim stazama koje povezuju sve izgrađene tačke kompleksa.
Glavni pešački tok proteže se od postojećeg objekta
Bastiona na samom rtu, preko promenade do centralnog trga – piazzete, a potom, pored hotel do pristaništa. Celom dužinom obale, proteže se šetalište sa odmorištima, počevši od pristaništa na severoistoku, pa sve do platoa na krajnjem jugoistoku kompleksa. Kretanje je obogaćeno raznovrsnim sadržajima tipa: odmorišta, nadstrešnice sa sofama, pasarele, klupe,zelenilo.

IZGRAĐENOST

Površina parcle 11ha=110.000m²
Površina planiranih objekata P=110.700m²
od čega je:
Površina podzemnih etaža P= 88.150m²
Površina nadzemnih etaža P= 22.550m²
Površina pod objektima iznosi P= 30.600m²
Urbanistički parametri:
Ostvarenom površinom projektom planiranih objekata,
dobijeni su sledeći urbanistički parametri:
- Stepen zauzetosti parcele 27,8%
- Koeficijent izgrađenosti 0,8